Инвеститори в имоти се снишават под обстрела на кризата

Инвеститори в имоти се снишават ...

Публикувано на: 2011-10-24 09:11:59

Инвеститори в имоти се снишават под обстрела на кризата

Когато говори на конференцията BalREc на 11 май Крис Бенет, директор "Придобивания" във фонда Europa Capital Emerging Markets, може да е изненадал приятно мнозина с думите: "Лично аз имам голямо доверие в българската икономика. Вярвам, че е по-добро място от Румъния или другите й съседи."

Преди да дойде за ноемврийското издание на BalREc, което се провежда на 7 и 8 ноември, това убеждение не е разклатено. За съжаление той не може да каже същото за основите на европейските и местния пазар на имоти, при положение че София е на по-малко от хиляда километра от епицентъра на европейските финансови проблеми.
 
Други кризи
"Мисля, че България остава сравнително добра възможност, но това зависи от разрешаването на други кризи, на които България далеч не е способна да повлияе по един или друг начин", каза Бенет пред "Строителство Градът".
Два дена след като той отговори на въпросите на вестника, Гърция беше блокирана в най-голямата стачка от лятото насам срещу поредния кръг финансовия ограничения – цената за подкрепа от международните кредитори; Франция получи предупреждение за кредитния си рейтинг, а този на Испания беше намален от Moody’s. Лидерите на Европейския съюз се очакваше да направят поредната крачка към цялостно решение на кризата на среща на 23 октомври. Те трябва да отговорят на два взаимоподклаждащи се проблема -  платежоспособността на банките и на държавите от еврозоната.
Те вече правят инвеститорите в имоти предпазливи. "Правим все по-консервативни допускания", каза Бенет. "Предполагам, че ще има някакво решение, но се страхувам, че няма да бъде дългосрочно и несигурността ще продължи за дълъг период от време."
 
Банково предизвикателство
Europa Capitalтази година влезе в новините в България с покупките на "Ритейл парк Пловдив" за около 20 млн. евро и на "Мол София" за над 100 млн. евро. Фондът й за развиващите се европейски пазари преследва висока норма на възвращаемост, което отговаря на по-висок риск и задължително с използването на кредити.
"Най-голямото предизвикателство и за нас, а, мисля, и за повечето от останалите, е ситуацията с банките. Трудно можем да разберем какво ниво на дълг и на каква цена те биха сложили в един проект", казва Крис Бенет.
Expo Real, най-големият панаир за инвестиции в имоти в Европа, показа в началото на октомври, че някои инвеститори предпочитат да гледат добрите резултати досега тази година, отколкото рисковете напред във времето, разказа Георги Киров от Colliers International в София. "Инвеститорите още не отчитат (проблемите), но скоро очаквам да има промяна на мнението", каза той пред "Строителство Градът" миналата седмица.
Отчасти това се дължи на характера на сделките с недвижима собственост – те стават бавно, след задълбочени проучвания и дълги преговори, които при големи транзакции често включват по повече от един играч на всяка от трите основни страни – продавачи, купувачи и кредитори.
Понеже фонд мениджърите определят целите и бюджетите си с едногодишен хоризонт, няма да е неочаквано действителното забавяне да се усети едва следващата година. Но апетитът им за нови и за големи сделки в бъдеще се очаква да бъде охладен. Чувството за надвиснала опасност засега е основно в банковия сектор и през него идва до инвеститорите, коментира Киров. От хубавата страна той посочи, че банкерите избягват да спират сделки, по които вече работят, което означава, че имоти, преговорите по които са близо до съгласие, имат добри шансове да се изтъргуват.
 
Продължаващ интерес към най-добрите проекти
С двете си сделки до момента Europa Capital с лекота се превърна в най-големия инвеститор за последните години в пазар, който е толкова тънък, че всяка отделна продажба се приема като тенденция. Въпреки това мениджърите на инвестиционната фирма, която е част от Rockefeller Group, имат на разположение още средства, на които трябва да намерят място. "Не коментираме количеството, което може да похарчим, но все още търсим възможности в региона", потвърди Бенет."Най-добрите търговски и офис проекти са потенциално интересни на правилната цена", допълни той.
България не е Полша или Чехия, които са си разделили 3.7 млрд. евро в деветте месеца до септември по данни на консултанта Cushman&Wakefield. Тук икономическата рецесия хвана мнозинството от офиси и търговските центрове в крачката между началото на строителството и запълването на сградите с наематели. 2010 беше рекордна година за моловете, чиято обща отдаваема площ нарасна с почти един и половина пъти спрямо съществуващите в края на 2009 до 560 хил. кв.м, докато търговията на дребно премина през 24 месеца поредни месечни спадове в оборотите (по съпоставими цени на годишна база). Втората половина на 2010 г. донесе най-силната реколта в строителството на офиси със 150 хиляди кв.м в нови сгради, добавени към наличностите, които избутаха коефициента незаетост до една четвърт от наличните 1.32 млн. кв.м по данни на консултантите Colliers International в София. Това натисна надолу наемите, които сега са с 30 до 50% по-ниски от върховите в сравнение със сделките отпреди три години в различните подсегменти от пазара.
Които успяха да се доберат до стабилизиране на приходите от наеми и договорите, станаха потенциален обект на сделка. Другите останаха встрани. Гръцкият фонд мениджър Bluehouse отстъпи от две потенциални покупки на след провеждане на правен и икономически анализ, макар че приключи други две и в момента се оглежда за още. "Пазарът има много проекти и в двете категории, които са безнадеждни, но това не е всичко и най-добрите са добри (възможности) на правилната цена", казва Крис Бенет.
 
Цената на проблемите е нула
Немалко предприемачи трябва да се изнамерят финансиране за довършването на проектите, след като банките спряха кранчето там, където няма осигуреност на приходите с договори за наем или за продажба. Но клиентите не искат сгради, които не са готови и нямат ясни срокове за завършване. Инвеститорите пък не искат сгради, които нямат клиенти. Без продажби заемите не се връщат към банките и те нямат свежи средства за ново кредитиране. "Повечето подценени възможности, които сме виждали, нямат никаква стойност и са в тежест за пазара като цяло и в частност за банките", казва Крис Бенет.


Обратно към новините в ZonaComfort

Първия Български Бутон за споделяне


Източник: http://www.gradat.bg


Реклама

Бюлетин

www.zonacomfort.eu изпраща всеки месец новини, промоции, справки и статистики на редовните си клиенти. От тук може да се регистрирате и Вие.
Въведете e-mail:

 Статии

Видове боя за дома
            Решавате сами да се справите с боядисването на вашето жилище. Това не е ...

18

 Календар