Пазар на жилищни имоти - средно висок и висок клас

Пазар на жилищни имоти - средно висок и висок клас

Публикувано на: 2013-11-26 10:14:32

Пазар на жилищни имоти - средно висок и висок клас

Януари – юни 2013

Предлагане
През първото полугодие на 2013 г. се наблюдава раздвижване по отношение на ново предлагане на средно висок и висок клас жилищни проекти в София. Три комплекса са завършени, с което сегментът нараства до 6260 жилищни единици (апартаменти/редови или самостоятелни къщи), концентрирани в 42 различни по вид проекта. В процентно отношение това се равнява на 8% ръст, или на 480 жилищни единици. Тази статистика включва само изцяло завършени проекти, които се състоят от поне 50 жилищни единици.

Повечето от тях са от типа "комплекси". Те са разположени предимно в покрайнините на София, в райони като Симеоново, Драгалевци, Бояна, Малинова долина, Камбаните, местност Детски свят, както и около главни булеварди като "Черни връх" и "Симеоновско шосе".

Въпреки нарастването в предлагането като цяло, очертава се тенденция на недостиг на жилища в сегмента. Дефицитът се изразява не по отношение на броя жилища, а на наличието на такива, които отговарят на повишените критерии на купувачите. От 2010 г. насам не е стартирало изграждането на нови мащабни жилищни проекти в София, същевременно усвояването на съществуващите продължава и през първата половина на 2013 г. Размразяването на няколко проекта в централните части на столицата ще доведе до раздвижване на жилищния сегмент през следващите 2 години в тези райони.

В покрайнините бе обявено намерението за започване на строителството на два нови жилищни комплекса, единият в района на Бистрица, а другият – в Малинова долина. Ако тези планове се реализират, ще бъде оформена нова зона средно висок и висок клас жилища.

През първите шест месеца на 2013 г. свободните жилища в проектите в сегмента са приблизително 15% (в това число проекти с поне 50 жилищни единици, концентрирани основно в южните покрайнини на София). В сравнение с втората половина на 2012 г. се наблюдава спад от 3% в обема на свободните площи. Те постепенно биват изкупувани, като само през първото полугодие на 2013 г. са абсорбирани приблизително 9% от всички жилищни единици в сегмента.

Търсене
Пазарът на жилища от средно високия и високия клас се диктува от купувачите, които са предпазливи в избора на имот и най–вече по отношение на качество, локация и покупна цена. Съживяване на активността започна още през 2012 г., което доведе до силно първо шестмесечие за жилищния пазар в средно висок и висок клас. Търсенето в сегмента регистрира ръст в сравнение с втората половина на миналата година. Вътрешен анализ на Colliers отчита покачване на броя на сделките с жилища в средно високия и високия клас, като най–съществено е нарастването при сделките с апартаменти с 2 и 3 спални в сравнение с втората половина на 2012 г.

По–голямата част от жилищата в този сегмент се купуват за собствено ползване и по-малко – с инвестиционна цел. Това показва проучване на Colliers, проведено в началото на 2013 г., проследяващо развитието на пазара през погледа на крайните потребители. Нуждата от по–голямо жилище, както и закупуването на първо такова се посочват като основни причини за покупка.

И през първото полугодие на 2013 г. търсенето е концентрирано основно в южните райони на столицата и кварталите в подножието на Витоша. Едно от основните изисквания на купувачите е близостта до главен булевард, който да осигурява бърз и удобен достъп до центъра на града. В проучването на Colliers респондентите споделят, че предпочитат да закупят жилища в комплекси (графика 2). Те се характеризират с добре развита вътрешна инфраструктура, наличие на паркоместа, професионално управление на общите части, характеристики на цялостната околна среда – липса на градски шум, близост до планината, наличие на зелени площи. Заедно с високото ниво на услугите, които предлагат, сред основните предимства на комплексите са качеството на живот, сигурността и удобствата. Не на последно място е благоприятната среда, която се формира благодарение на съжителството на сходни по социален статус семейства.

Трите основни фактора, които оказват влияние при избор на ново жилище, са качеството на изпълнение, кварталът и цената, следвани от пътната инфраструктура и наличието на зелени площи. Aнализ на Colliers показва, че независимо от добрата локация и престижния квартал на жилището, ако достъпът до него е затруднен поради лоша или неизградена инфраструктура, купувачът може да се откаже от сключване на сделка. Наличието на паркомясто, както и качеството на изпълнение на проекта се определят като задължително условие, което не подлежи на коментар.

Функционалността и разпределението стават все по–важен фактор при избора на жилище. Клиентите търсят имоти с по–удобни спални, достатъчно санитарни помещения, просторно разпределение на кухня с трапезария и хол. Изложението също е от значение при взимането на решение. Изискванията са за оптимално съотношение цена–качество–инфраструктура. Ако то не е постигнато, клиентите биха предпочели да изчакат, отколкото да направят компромис с някой от посочените параметри.

Вътрешен анализ на Colliers дава информация за профила на купувачите в средно високия и високия сегмент жилищни площи. Това са предимно български граждани, на възраст между 30–55 години, семейни или живеещи на семейни начала. Клиентите в този сегмент в по–голямата си част притежават вече собствено жилище и планират покупка на второ.

По отношение на социалния статус заемат ръководни позиции в големи международни компании или развиват свой собствен бизнес. Навлизането на нови компании в ИТ сектора и разширяването на съществуващите също оказва положително влияние върху развитието на сегмента. Все повече служители от този, както и от фармацевтичния сектор са сред активно търсещите нов дом.

През последните 18 месеца се наблюдава слабо предлагане на качествени проекти в разглеждания сегмент, а в същото време има повишен интерес от страна на купувачите. Предпочитанията към жилища в комплекси е поради високото качество на живот, сигурността и удобствата, които предоставят. От своя страна недостатъчната наличност на проекти, които да отговорят на високите изисквания на купувачите в този сегмент, разкрива потенциал за инвестиции в нов продукт.

Цени
Цените на жилищата в средно високия и високия клас остават стабилни, като варират в широки граници, най–често между 850 – 1600 евро за кв.м (с включено ДДС). Основните фактори, които определят цената, са функционалното разпределение на жилището, районът, качеството на изпълнение, допълнителните услуги в проектa, както и цялостната околна среда.

През първата половина на 2013 г. покупките в проекти от средно високия и високия сегмент са реализирани при средна цена за апартамент с две спални от 150 000 евро, апартамент с три спални от 180 000 евро, а за къща – 250 000 евро. Това е крайна цена с ДДС и включено паркомясто. Схемата "наем с опция" (заплащане на наем за определен период от време, който се приспада от крайната покупна цена) остава атрактивна, позволявайки повече гъвкавост и удобство за купувача в сравнение с банковия кредит. Купувачите в сегмента предпочитат да финансират максимално покупката със собствени средства и при възможност да разсрочват плащанията във времето. Поради това банково финансиране се използва в по–малко сделки в сравнение с минали периоди.

Клиентите се стараят да постигнат оптимално съотношение цена–качество за имота, който купуват, търсейки намаление в крайната оферта или включване на допълнителни услуги. Средният размер на отстъпката за жилище в този сегмент е 14%.



Обратно към новините в ZonaComfort

Първия Български Бутон за споделяне


Източник: http://www.gradat.bg


Реклама

Бюлетин

www.zonacomfort.eu изпраща всеки месец новини, промоции, справки и статистики на редовните си клиенти. От тук може да се регистрирате и Вие.
Въведете e-mail:

 Статии

Сглобяеми къщи, сглобяеми дървени къщи
СГЛОБЯЕМИ ДЪРВЕНИ КЪЩИ  Според сегашните европейски стандарти под наименованието „Сглобяема сграда” ...

21

 Календар